Після російського вторгнення мільйони українців були змушені залишити домівки та переїхати в інші регіони країни або взагалі за кордон. У когось із них будинки залишилися на окупованих територіях, в інших житло зруйноване або повністю знищене. Влада вже третій рік виношує плани масового житлового будівництва, які, щоправда, поки що не матеріалізувалися. “Апостроф” розбирався, що пропонує уряд, і що з цього може вийти.
В Україні розпочинається масштабна програма соціального житла. Пілотний проєкт, який стартує вже до кінця 2024 року, передбачає будівництво 6200 квартир, а всього на початковому етапі буде збудовано 50 тисяч квартир, повідомив голова Агентства відновлення Сергій Сухомлин.
Соціальне житло планують зводити у центральних та західних регіонах України. Загалом для проєкту планується відібрати 15 міст. Йдеться про мало- та середньоповерхову забудову (п’ять-десять поверхів). Будинки будуть перебувати у комунальній власності (у власності міст).
За словами Сергія Сухомлина, соціальні квартири будуть надаватися насамперед тим, хто втратив житло в результаті війни і став вимушеним переселенцем. Глава агентства також вважає, що реалізація цього проєкту у тому числі сприятиме поверненню наших громадян з-за кордону.
Будівництво збираються вести коштом грантів і кредитів наших міжнародних партнерів. На сьогодні фінансування пілотного проєкту оцінюється у 400 мільйонів доларів.
Житлова євроінтеграція
В Україні поняття соціального житла відсутнє як таке, і у комунальній власності квартир майже немає. Це багато в чому обумовлено специфікою переходу від державної власності до приватної, у тому числі у сфері нерухомості, в колишньому СРСР і на пострадянському просторі наприкінці 1980-х – на початку 1990-х років. В Україні ті, хто проживав у державних квартирах, отримали право на їх безкоштовну приватизацію. З того часу в нашій країні некомерційного житла практично немає, і люди, окрім тих, хто живе у приватизованих квартирах, намагаються або купити нерухомість в іпотеку, або винаймають житло у приватних власників.
На Заході ситуація принципово інша. Звичайно там теж є розвинений ринок нерухомості, але там житло, яке перебуває у комунальній чи державній власності, становить 15-50%. Воно здається в оренду за відносно низькими тарифами тим, хто не може дозволити собі ринкові ціни.
Таким чином, наша країна також планує створити житловий фонд, який перебуватиме у власності міст, і який можна буде надавати тим, хто потребує житло.
Чи реалізуємий такий проєкт в Україні у сьогоднішніх реаліях?
За словами експерта з питань містобудування Георгія Могильного, ще влітку 2022 року було представлено план будівництва соціального житла, який нагадує нинішній.
“Тому питання, як швидко можна це зробити, якщо через два з половиною роки повторюється те саме, насправді, є риторичним, – сказав він у розмові з “Апострофом”. – Це залежить від того, що будувати. Якщо, як вони тоді планували, будувати дев’ятиповерхівки, або навіть чотириповерхівки, то якщо є гроші, це реально зробити за півроку”.
Багатьох може здивувати малоповерховість пропонованого будівельного проєкту, але насправді він потенційно дешевше, ніж зведення висоток. До того ж, будинки невеликої поверховості набагато швидше будуються, відповідно їх раніше можна буде почати використовувати, і вони раніше почнуть приносити прибуток.
“Те, що вони зараз говорять, – 50 тисяч квартир, вони говорять не про висотки, а про щось малоповерхове. Насправді це, по-перше, швидко, якщо є гроші, по-друге, собівартість будівництва невелика. І тут усе питання, яку ціну вони захочуть туди закласти, щоби забудовники та інші, хто реалізовуватиме цей проєкт, отримали прибуток”, – розповідає Георгій Могильний.
Урбаніст Діма Макагон також вважає, що малоповерховість проєкту не є проблемою.
“П’ять-десять поверхів – це якраз нормально і оптимально з точки зору вартості будівництва, а також з точки зору соціалізації (тих, хто житиме в цих будинках”), – сказав експерт у коментарі виданню.
Щодо зацікавленості забудовників, то, за його словами, вона буде, якщо на проєкт виділятимуться необхідні кошти.
“Але потрібно розраховувати таким чином, що ціна може бути навіть дещо вищою за ринкову, тому що працювати з державою – це більше ризиків, більше документів, більше витрат”, – додав Макагон.
Інші витрати можуть бути пов’язані з комунікаціями. “У багатьох випадках підведення комунікацій може обійтися в чверть собівартості будівництва, – каже Георгій Могильний. – Найбільша проблема, про яку чомусь забувають, це каналізація” .
Крім цього, може знадобитися соціальна інфраструктура – поліклініки, школи, дитячі садки, магазини, поштові відділення, адміністративні установи.
Багато в чому це залежатиме від того, як здійснюватиметься забудова – кластерно на віддалених пустельних ділянках на околицях, або точково у місцях існуючої міської забудови.
“Загнати велику кількість техніки та швидко будувати на великій території може бути дешевше. З іншого боку, якщо точково розкидати, то можна повісити на резерви комунікацій та соціальної інфраструктури, що вийде дешевше для місцевої влади” , – пояснив експерт.
Соціальне житло не означає гетто
Важливе питання – у яких регіонах та містах реалізовуватимуть проєкт будівництва соціального житла. На сьогодні відомо, що йдеться про центр та захід України, і це більш-менш зрозуміло, оскільки схід та південь знаходяться в безпосередній близькості від лінії фронту.
Також відомо, що будівництво вестиметься у 15 містах. Офіційно ці міста поки що не називаються, проте за непрямими ознаками можна встановити принаймні деякі з них. Зокрема це Чернівці, Тернопіль, Івано-Франківськ, Хмельницький, Вінниця, Житомир, Полтава, Бровари, Біла Церква (останні два міста знаходяться в Київській області).
Таким чином, ні Києва, ні Львова, які на сьогодні є ціновими лідерами як у купівлі, так і в оренді нерухомості, серед учасників проєкту соціального житла, швидше за все, не буде (також, швидше за все, не буде серед них і Харкова, де багато зруйнованих будинків, оскільки він знаходиться на сході України, причому біля самого кордону з Росією, до того ж у ньому розробляється власна програма будівництва муніципального житла).
Можливо, згодом, проєкт пошириться і на інші регіони та міста України.
Але де все ж таки доцільніше зводити соціальне житло – у великих чи невеликих населених пунктах?
“Якщо йдеться про переселенців, то треба будувати там, де вони зможуть знайти місце роботи, а тому у великих містах це зробити простіше, – каже Діма Макагон. – Якщо є програми розвитку малих міст, то можна це робити і там. Але потрібно, щоб була робота, наприклад, створити якесь підприємство – але людей не можна туди переселяти примусово, а лише тих, хто захоче на такому підприємстві працювати”.
Також важливо подбати про те, щоб будинки із соціальними квартирами не перетворилися на гетто, як це нерідко відбувається у багатьох країнах.
Такий ризик справді є, каже Діма Макагон. І саме тому, наприклад, в Австрії немає будинків, повністю відданих під соціальне житло – в одній будівлі є як соціальні, так і звичайні квартири, які можна купувати чи винаймати за ринковими цінами.
“При цьому, як правило, це будинки класні, дорогі, тобто у них соціальне житло – це актив, яким володіє місто, і це хороший будинок, і близько 20% у ньому – це соціальні квартири, які надаються не у володіння, а в оренду, – резюмував експерт. – Тому не дуже добре робити повністю соціальний район чи навіть будинок” .
Багато квартир, хороших та різних
Як було зазначено вище, на першому етапі проєкту заплановано будівництво 50 тисяч квартир. Загалом, за словами голови Агентства відновлення Сергія Сухомлина, Україна потребує приблизно одного мільйона соціальних квартир.
“50 тисяч побудованих квартир – це 50 тисяч родин, які будуть прив’язані до нашої країни, 50 тисяч родин не будуть навіть замислюватися про те, щоб виїхати з України, тому що у них буде потужний якір, який триматиме їх тут, в Україні, – сказав у коментарі “Апострофу” президент всеукраїнської асоціації компаній із міжнародного працевлаштування, керівник проєкту “Візія-2033. Збереження та розвиток трудових ресурсів України в найближчі десятиліття” Василь Воскобойник. – Якщо цей проєкт буде вдалим, якщо буде попит, а я думаю, що він буде шаленим, то, гадаю, згодом це масштабуватиметься” .
Але, звичайно, це крапля в морі. Ба більше, навіть один мільйон соціальних квартир, про які говорить Сергій Сухомлин, не вирішить проблему доступності житла.
“Навіть, якщо збудують один мільйон квартир, це не закриє потреби навіть по внутрішньо переміщених особах”, – каже Василь Воскобойник.
Але ВПО справа не повинна обмежуватися. За словами Василя Воскобойника, середньостатистичний українець не в змозі ані купити собі житло, ані знімати його через шалені ціни.
Очевидно, що орендна плата в соціальних квартирах буде суттєво нижчою за ринкову – наразі називається сума в 3000 гривень на місяць. Дійсно, по такій ціні квартиру в багатьох містах не винайняти, не кажучи вже про Київ та Львів, де оренда в кілька разів вища.
Однак у справі розподілу соціальних квартир може з’явитися корупційна складова, і цілком може виявитися так, що житло в сучасному комфортному будинку за символічну плату отримають родичі чиновників, а зовсім не ті, хто його справді потребує.
Щоб уникнути цього, необхідно буде будувати якнайбільше доступного житла.
“Масове будівництво соціального житла, яке буде розраховане на середньостатистичного українця, має стати основою політики нашої країни, бо інакше ми втратимо людей”, – резюмував Василь Воскобойник.